Imposte e oneri fiscali

Acquisto di un immobile

imposte

Nell'ambito dei costi da sostenere per l'acquisto di un immobile, quello più oneroso è sicuramente l'onere fiscale.

 

Le imposte principali a carico dell'acquirente di un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze sono due:

 

• l' IMPOSTA DI REGISTRO: si applica in tutti i casi in cui il venditore sia un soggetto privato non esercente attività di impresa, ed in alcuni casi residuali in cui venditore sia una società (essenzialmente vendita da parte di società non costruttrice, oppure vendita dopo cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione da parte di impresa costruttrice che non esprima l'opzione per l'assoggettamento ad Iva); la base imponibile su cui applicare l'imposta, se anche l'acquirente è un privato, è data dal valore catastale dell'immobile, di norma inferiore al prezzo dichiarato in atto;

• l' IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO (IVA): si versa direttamente al venditore e si applica in tutte le ipotesi in cui venditore sia una società costruttrice, salvo le ipotesi sopra indicate; la base imponibile su cui applicare l'imposta è dato dal prezzo dichiarato in atto.

 

Più complessa, invece, pur rimanendo queste le principali imposte di riferimento, è l'ipotesi di compravendita di beni diversi da quelli ad uso abitativo o loro pertinenze.

 

Nell'ambito di queste due imposte si hanno poi diverse aliquote, da applicare in base alla natura del bene o a particolari condizioni soggettive dell'acquirente (vedi le cosiddette "agevolazioni prima casa"): molto schematicamente si può dire che l'IVA ha aliquote pari al 4%, al 10% e al 22%, mentre l'imposta di registro ha aliquote pari al 2%, 9%, 15%.

 

A queste due principali imposte devono poi aggiungersi altre due imposte che vanno a gravare i trasferimenti immobiliari: l'IMPOSTA IPOTECARIA e l'IMPOSTA CATASTALE: la prima concerne le formalità di trascrizione, iscrizione ed annotazione, mentre la seconda riguarda le volture catastali.

 

Nella compravendita soggetta ad imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di Euro 50,00 ciascuna, in quella soggetta ad Iva si applicano nella misura fissa di Euro 200,00 ciascuna.

 

Tutte le suddette imposte sono a carico dell'acquirente; il venditore, di norma, non è soggetto a carico fiscale, salvo che in due casi:

- nel caso di realizzazione di una "plusvalenza" imponibile ai fini delle imposte dirette, ossia nel caso di rivendita, nei cinque anni dall'acquisto, di un immobile in cui non abbia tenuto la residenza nella maggior parte del periodo intercorso fra l'acquisto e la vendita, anche se acquistato come prima casa, ad un prezzo maggiore di quello di acquisto e delle spese documentate sostenute per l'acquisto medesimo (la cosiddetta "plusvalenza"); in tal caso è possibile versare tale imposta direttamente al notaio, usufruendo di un'aliquota agevolata (20%) rispetto a quella che si dovrebbe di norma versare in sede di dichiarazione dei redditi;

 

- nel caso in cui il venditore abbia ricevuto l'immobile per successione e non abbia compiuto un atto espresso e trascritto di accettazione di eredità; in tal caso deve produrre al notaio un certificato di morte e far così completare la "catena" delle trascrizioni nei pubblici registri, a fronte del pagamento dell'imposta di trascrizione e della tassa ipotecaria: è la cosiddetta "trascrizione dell'accettazione tacita di eredità".

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