Il mutuo  è il più comune contratto di finanziamento  previsto dal nostro ordinamento e quasi sempre una delle parti contrattuali è costituita da una banca.

Il mutuo di norma si accompagna all'acquisto di un immobile.

Il mutuo "fondiario"  è un finanziamento bancario a medio e lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado su immobili. E' disciplinato da una particolare normativa contenuta negli artt.38 e seguenti del D.Lgs.385/93 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia). A norma del II comma del suddetto art.38 TUB, la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonchè le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti. Il mutuo fondiario è altresì caratterizzato dal fatto che l'ipoteca iscritta a garanzia dello stesso si "consolida" con il decorso del termine di 10 giorni dall'iscrizione.

Elementi essenziali del mutuo sono:

• DURATA: dipende dall'accordo delle parti e di norma varia dai 10 ai 30 anni; a parità di finanziamento, una durata più lunga comporta una rata di ammortamento inferiore ma anche una maggior quota di interessi e quindi un esborso di denaro più elevato; per tutti i mutui di durata superiore ai 18 mesi (la stragrande maggioranza) si applica, su opzione dell'Istituto di credito, il vantaggioso regime fiscale previsto dagli artt.15 e segg. D.P.R.601/73, consistente nel pagamento di un' "imposta sostitutiva" dello 0,25% del mutuo (2% se il mutuo viene contratto per l'acquisto di una seconda casa) che "sostituisce" appunto tutte le altre tasse ed imposte (registro, bollo, ipotecaria ecc.);

• PIANO DI AMMORTAMENTO: indica le modalità di restituzione della somma di denaro erogata dalla banca; di norma sono previste rate mensili, trimestrali o semestrali, per mezzo delle quali si corrispondono alla banca una quota di capitale ed una quota di interessi;

• TASSO DI INTERESSE: è il corrispettivo che si riconosce alla banca per il prestito ed è di norma determinato in termini percentuali rispetto alla somma mutuata. Può essere fisso o variabile, e viene calcolato sulla base di parametri economici obiettivi di carattere europeo (quello che viene comunemente chiamato "costo del denaro"); a parità di somma mutuata, la rata di un mutuo a tasso fisso è più onerosa di quella a tasso variabile, ma dà la tranquillità alla parte mutuataria di essere sempre la stessa per tutta la durata del finanziamento, senza possibilità di oscillazioni;

• IPOTECA: è la garanzia che si riserva la banca; l'ipoteca è un diritto reale di garanzia, in forza del quale la banca, qualora il debitore non paghi, può far vendere il bene immobile (anche nel caso in cui questo non sia più nella titolarità del debitore stesso, e cioè anche se questo è già stato rivenduto) e soddisfarsi sul ricavato nei limiti del proprio credito. L'ipoteca di norma viene iscritta per un importo oscillante fra il 150% ed il 200% dell'importo (in caso di mutui con durata molto elevata può arrivare al 300% e ha una durata ventennale; allo scadere del ventennio, se non viene rinnovata, perde efficacia.

I costi a carico del mutuatario, che normalmente vengono trattenuti direttamente dalla banca al momento dell'erogazione, sono essenzialmente:

- il costo della perizia dell'immobile da ipotecare;

- l'imposta sostitutiva a carico del mutuatario, pari allo 0,25% del mutuo (2% se il mutuo viene contratto per l'acquisto di una seconda casa);

- l'assicurazione, che deve accompagnare l'immobile stesso per tutta la durata del mutuo;

A maggior tutela del mutuatario, al mutuo deve sempre essere allegato il cosiddetto "documento di sintesi", dal quale risultano in modo chiaro e sintetico tutti gli elementi principali del contratto e tutte le spese a carico del mutuatario.

E' sempre possibile estinguere anticipatamente un mutuo, e spesso si ha necessità di farlo in caso di rivendita dell'immobile prima della scadenza naturale del mutuo stesso; di norma la banca richiede, oltre al rimborso del capitale, una penale pari ad una percentuale del capitale residuo, ma dal 1° febbraio 2007 nessuna penale può essere richiesta per i mutui stipulati dopo la data suddetta, finalizzati all'acquisto della "prima casa" dove si stabilisce la residenza.