Il Notaio

Dall'accesso alla professione all'imparzialità

Notaio Sguera Ruggiero

La figura del Notaio non è molto conosciuta nella società civile; il comune cittadino si reca di rado dal Notaio (quando ad es. acquista un immobile, o per una successione), e in genere poco sa di questo professionista, della sua preparazione, delle sue funzioni e, soprattutto, dell'importanza della funzione notarile. Questo porta molti a non comprenderne l'utilità, a ritenerlo una figura fungibile o addirittura inutile. Spesso ciò che è più diffuso nell'opinione generale sono proprio quei luoghi comuni tanto radicati quanto poco o per nulla fondati.

Si riportano, in questa sezione del sito, alcune informazioni e considerazioni che permettono di meglio conoscere e comprendere la figura del Notaio, così come prevista nel nostro ordinamento e, in genere, in tutti i paesi che, come il nostro, adottano il sistema del cosiddetto "Notariato latino", ossia il sistema in cui un unico professionista-pubblico ufficiale, munito di una profonda, specifica preparazione, si occupa dell'intera operazione negoziale di cui necessitano i clienti (transazione immobiliare, atto societario, successione ecc.).

Accesso alla professione

Per accedere alla professione notarile è necessario:

- conseguire la laurea in giurisprudenza;

- effettuare l'iscrizione nel registro dei praticanti notai presso un Consiglio Notarile e 18 mesi di pratica presso un notaio, di cui almeno un anno continuativamente dopo la laurea, essendovi la possibilità di anticipare 6 mesi già nell'ultimo anno del corso di laurea. E' prevista la possibilità della pratica abbreviata per un periodo continuativo di 8 mesi per i funzionari dell'ordine giudiziario e per gli avvocati in esercizio da almeno un anno;

- superare un concorso trasparente ed estremamente selettivo, nel quale, a fronte di migliaia di candidati, vengono messi a concorso, in media, dai 150 ai 200-300 posti, corrispondenti alle sedi notarili che si sono rese vacanti negli anni precedenti; in media, solo un aspirante ogni venti supera il concorso, che richiede una preparazione giuridico-fiscale di altissimo livello;

- è molto utile, ai fini del superamento del concorso, frequentare una delle scuole di notariato esistenti presso i consigli notarili dei principali capoluoghi di regione o di provincia .

La funzione del notaio

E' diffusa nella società la convinzione che la figura del Notaio possa essere sostituita agevolmente, e con minori costi per i cittadini, da altre figure, quali pubblici funzionari dotati di potere di autenticazione o da altri professionisti, o addirittura la convinzione che la figura del Notaio possa essere eliminata del tutto, in quanto, secondo alcuni, sarebbe totalmente inutile. Cerchiamo allora di capire le ragioni che rendono invece il ruolo del Notaio fondamentale nella nostra società.

 

Tralasciando le tante altre funzioni svolte dal Notaio, in materia societaria e successoria, prendiamo come esempio il suo ruolo nelle compravendite immobiliari.

 

Se la figura del Notaio dovesse essere "abrogata" e dovesse essere sufficiente una semplice scrittura privata per vendere una casa o un terreno, nessuno sarebbe più sicuro di conservare la proprietà dei propri immobili, in quanto qualunque truffatore (e, al momento, in Italia, ce ne sono tantissimi) potrebbe facilmente sostituirsi al proprietario, venderne gli immobili, soprattutto se si tratta di terreni o case delle vacanze che rimangono spesso a lungo incustoditi, intascare il prezzo e sparire.

E' quindi necessaria la presenza di un pubblico ufficiale che accerti che il venditore sia proprio il proprietario dell'immobile, autenticando la sua firma, e quella degli acquirenti, sull'atto di vendita.

Se questo pubblico ufficiale fosse un semplice funzionario dotato di poteri di autenticazione, analogo al funzionario dell'anagrafe che autentica le copie di documenti o analogo al "public notary" dei paesi anglosassoni, egli non avrebbe però la competenza e la capacità di redigere il contratto di compravendita, e men che meno gli altri contratti, ad es. di permuta, donazione, divisione ecc., essendo tutti i contratti estremamente complessi.

Le parti che vogliano acquistare e vendere un immobile, non essendo neanche loro in grado di redigere il contratto di compravendita e dovendo portare al pubblico ufficiale autenticante, per l'autentica delle firme, un contratto già pronto, dovrebbero allora rivolgersi, per la redazione del contratto stesso, a tutta una schiera di altri professionisti:

- un visurista, che faccia preventivamente gli opportuni controlli in catasto, per accertare la situazione catastale dell'immobile, ed una visura storica ventennale nei Registri Immobiliari, per accertare che sull'immobile non gravino ipoteche, pignoramenti, diritti spettanti a terzi o gravami di alcun tipo;

- un tecnico (geometra, ingegnere edile, architetto) che rediga la descrizione dell'immobile con gli esatti dati catastali;

- un termotecnico per la redazione dell'attestato di prestazione energetica, che va allegato all'atto a pena di nullità;

- un avvocato che studi e rediga la parte civilistica del contratto, ossia le numerose clausole relative a: prezzo e modalità di pagamento, descrizione dei mezzi di pagamento ai fini della tracciabilità dei pagamenti, intervento dell'agenzia immobiliare, trasferimento del possesso, garanzie del venditore, stato civile e regime patrimoniale delle parti, clausole in materia di diritto di famiglia, clausole urbanistiche (richieste a pena di nullità dell'atto), rinunzia ad ipoteche legali, provenienza dell'immobile, obblighi personali, servitù e altri diritti accessori, diritti di prelazione e numerose altre clausole necessarie per la validità o l'efficacia dell'atto;

- un tributarista che studi e rediga la parte tributaria del contratto, ossia le numerose clausole relative a: imposte applicabili al contratto, opzioni da esprimere in materia fiscale, agevolazioni fiscali (I casa, proprietà coltivatrice, detrazioni fiscali), richiesta di liquidazione delle imposte sul valore catastale (clausola del cd."prezzo-valore").

Dopo la sottoscrizione del contratto le parti dovrebbero poi:

- portarlo all'Agenzia delle Entrate per la registrazione ed il pagamento delle relative imposte (quanti ometterebbero questo adempimento, nel tentativo di evadere le relative imposte ed evitarne la spesa?);

- portarlo all'Agenzia del Territorio per la trascrizione nei Registri Immobiliari (adempimento fondamentale per consolidare la proprietà del bene);

- portarlo in catasto per aggiornare l'intestazione catastale.

Come si vede, sarebbe un iter estremamente lungo e complesso, di fronte al quale il semplice cittadino si troverebbe del tutto impreparato. Ma, soprattutto, all'argomento propugnato da molti ("abroghiamo i Notaio e facciamo autenticare le firme dei contratti dall'ufficiale di anagrafe, così l'autentica costerà al cittadino molto meno della parcella notarile"), si può obiettare che, se è vero che, come nei paesi anglosassoni, la mera autentica di firma costerebbe molto meno di un rogito, tutte le parcelle che dovrebbe corrispondere ai su elencati professionisti supererebbero di gran lunga quella del Notaio, senza contare la difficoltà di coordinare l'intervento di tanti professionisti e di effettuare tutti gli adempimenti presso i vari uffici.

 

Il Notaio, invece, ha proprio una specifica preparazione per tutti gli adempimenti su elencati:

- esperto di visure, effettua prima di ogni rogito tutti i necessari controlli in catasto e nei Registri Immobiliari, ricostruendo la storia dell'immobile degli ultimi venti anni almeno;

- esperto in materia catastale, redige la descrizione dell'immobile con gli esatti dati catastali;

- cura la necessaria allegazione dell'attestato di prestazione energetica;

- esperto di diritto civile, contrattualistica, diritto di famiglia, urbanistica, redige la parte civilistica dell'atto di compravendita;

- esperto di diritto tributario, soprattutto in materia di imposte indirette, redige le clausole tributarie, registra il contratto presso l'Agenzia delle Entrate, liquida le imposte, le riscuote per conto dello Stato e le versa all'Erario, entro il termine di trenta giorni dal rogito, senza alcun aggio o altro costo per lo Stato. Questo spiega anche perché al notaio si paghino spesso cifre elevate: nella fattura del Notaio sono comprese anche le ingenti imposte e spese che si pagano per ogni contratto, e solo una parte, a volte minima, rappresenta la sua parcella;

- provvede alla trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari ed alla voltura catastale;

- conserva l'originale del contratto in luogo sicuro fin quando tiene aperto lo studio; quando chiude lo studio, per pensionamento, trasferimento in altro Distretto o morte, gli originali vengono trasferiti all'Archivio Notarile (la sola conservazione di un contratto per decenni presso un qualunque altro professionista richiederebbe il pagamento di una parcella forse analoga a quella notarile!).

 

 

Mi si permetta di concludere con un piccolo esempio: molti portano l'esempio dei paesi anglosassoni come modello di efficenza e snellezza delle contrattazioni, in quanto in detti paesi manca la figura del Notaio tipica del "Notariato latino": nel 2008 William Sherman, giornalista del Daily News, ha venduto l'Empire State Building in soli 90 minuti, dimostrando la straordinaria efficienza e velocità del sistema americano. Peccato che il grattacielo non era di sua proprietà..

 

 

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È vero, i costi rendono meno spedite le transazioni, ma per la stabilità e la certezza contrattuale delle situazioni giuridico-economiche che ne derivano, sono inevitabili e il costo della «legalità notarile ex ante» è notevolmente inferiore agli oneri che, a posteriori, si devono affrontare per ricostruire la certezza di un diritto leso. In ogni caso, è totalmente falsa l'affermazione sul costo dei notai in quanto, dati alla mano, a New York per l'acquisto di un appartamento da 500mila dollari con un mutuo di 400mila, i costi complessivi, al di là delle imposte, oscillano fra i 14 mila e i 19 mila dollari. In Italia quando - come in tutta Europa - c'era la tariffa obbligatoria, il compenso del notaio era di circa 3 mila euro per la compravendita e 1.500 euro per il mutuo!

 

 

 

La competenza

Il Notaio viene quindi preparato specificamente ed esclusivamente sulle materie delle quali dovrà poi occuparsi, tramite un lungo e difficile corso di studi che culmina in un concorso trasparente, durissimo ed estremamente selettivo. I funzionari ed i professionisti a cui si vorrebbero devolvere alcune competenze del notaio sono preparati su altre materie.

Il Notaio è poi obbligato dalla sua stessa legge professionale ad un continuo aggiornamento, al fine di mantenere un elevato livello della prestazione.

Il controllo

Il Notaio è l'unico professionista in Italia il cui operato è regolarmente controllato da un apposito ufficio statale, l'Archivio Notarile, che ogni due anni ispeziona i rogiti dell'ultimo biennio e, per qualunque irregolarità, promuove l'applicazione di sanzioni anche gravi.

La responsabilità

Il Notaio è responsabile personalmente dei propri errori, ed è obbligato per legge a tenere una copertura assicurativa con un massimale minimo di tre milioni di euro, sollevando le parti da eventuali conseguenze dannose, responsabilità che non avrebbero i funzionari cui si devolvessero le competenze del notaio, nè gli altri professionisti che dovessero partecipare alla redazione degli atti. L'intervento del Notaio costituisce quindi anche una sorta di "assicurazione" dell'immobile, in quanto l'acquirente, nel caso in cui emergano problemi giuridici relativi all'immobile acquistato (ipoteche o altri gravami sull'immobile non rilevati in sede di rogito, acquisto da persona che non era il reale proprietario dell'immobile ecc.) ha diritto di ottenere dal Notaio un completo risarcimento dei danni subiti. Una qualunque compagnia assicurativa, per una polizza assicurativa analoga (ipotizzando che possa esistere) richiederebbe un premio sicuramente superiore all'intera parcella notarile! Non a caso nei paesi anglosassoni, dove non esiste la figura del Notaio e la sua responsabilità, chi acquista casa stipula una costosa assicurazione per tutelarsi da sgradevoli sorprese successive.

La tutela delle parti

Il Notaio effettua preventivamente e personalmente uno studio accurato degli atti che è incaricato di redigere e stipulare e garantisce la sicurezza del risultato perseguito dalle parti; ciò significa, ad es., nel campo immobiliare, che garantisce non soltanto che la proprietà di un immobile passi da un soggetto ad un altro, ma anche la regolarità (ipotecaria, fiscale, urbanistica, ambientale, eccetera) del trasferimento.

Previene così l'insorgere di liti, facendo risparmiare al Cliente le spese di causa ed allo Stato quelle del giudice. In Italia e nei paesi dove vige il sistema del Notariato latino, il contenzioso conseguente agli atti notarili è dell'ordine dello 0,002-0,005% delle transazioni, percentuale di gran lunga inferiore a quella dei paesi dove non esiste il nostro tipo di notariato, nei quali il contenzioso successivo agli acquisti immobiliari è estremamente elevato (il che vuol dire che è molto elevata la percentuale di acquirenti che scoprono dopo l'acquisto che ad es. l'immobile è ipotecato o presenta altri gravami).

L'imparzialità

Tutta una serie di norme, contenute principalmente nella legge notarile, garantiscono che il Notaio sia sempre imparziale ed equidistante dalle parti, rappresentando conseguentemente una difesa del consumatore contro il cliente forte (grandi imprese, banche, eccetera).

Il costo

Un luogo comune che spesso accompagna il Notaio è quello secondo cui avrebbe dei guadagni molto, o troppo elevati, e quindi le sue prestazioni sarebbero "troppo" costose.

Al riguardo si consideri quanto segue:

- nel conto che i clienti pagano al Notaio per ogni rogito, non è compresa solo la sua parcella, ma sono comprese anche le ingenti imposte e tasse (imposta di registro, ipotecaria, catastale, bollo, tassa ipotecaria, tassa archivio, imposta di donazione ecc.) e le altre spese (visure, trascrizione, voltura, Registro imprese ecc.) che si pagano per ogni contratto; solo una parte, a volte minima, rappresenta la sua parcella;

- il reddito del Notaio appare spesso ai "vertici" delle classifiche dei redditi dei professionisti stilate da studi e quotidiani economici sia perchè nelle altre professioni la mancanza del numero chiuso determina una diluizione del reddito globale fra numerosissimi professionisti, con un abbassamento del reddito medio, sia perchè l'obbligo di conservare tutti i rogiti stipulati toglie al Notaio qualunque margine di evasione fiscale, purtroppo presente invece in altre professioni meno "controllate";

- l'onorario del Notaio (che, si ribadisce, costituisce solo una parte, spesso molto esigua, della sua fattura, in quanto in essa sono comprese anche imposte, tasse e altre spese, che il Notaio riscuote dal cliente e versa allo Stato senza trattenere alcun aggio) va in gran parte a pagare le ingenti spese di studio: l'attività notarile, infatti, a causa di tutti i controlli e gli adempimenti necessari o conseguenti alla stipula di ogni rogito, necessita di numerosi dipendenti ed ampi locali, con dei costi molto elevati. L'importo della parcella è quindi giustificato dalla necessità di mantenere una costosa struttura di studio, necessaria per erogare il pubblico servizio di cui il Notaio è delegato;

- se dalla fattura del Notaio si tolgono le imposte e tasse e spese del rogito, l'iva sull'onorario, la parte dell'onorario che va a coprire le spese di studio e le imposte sui redditi, il reddito netto del Notaio, in media, non risulta dissimile da quello di un dirigente d'azienda o di un magistrato: in linea, quindi, con la preparazione richiesta per l'accesso alla professione, con il costante aggiornamento necessario, con la responsabilità posta a suo carico e con la qualità delle prestazioni erogate (si consideri, ad es., che normalmente, per la medesima transazione, la provvigione dell'agenzia immobiliare oscilla dal doppio al quintuplo della parcella notarile; ovvero che il Notaio predispone un rogito in poche settimane, e spesso pochi giorni, ed è responsabile di tutto ciò che fa, mentre un magistrato fa attendere anni per ogni udienza e non ha nessuna resposabilità personale!).

- il costo notarile di una transazione immobiliare è molto inferiore in Italia (dove, come abbiamo visto prima, un unico professionista se ne occupa e ne risponde) rispetto ad altri Paesi (come gli Stati Uniti), dove essa è curata da più professionisti e garantita da un'assicurazione a spese del cliente; nei paesi anglosassoni, ad es., il "Public notary" che si limita ad autenticare la firma sui contratti ha un costo effettivamente molto basso, ma detto costo, sommato a quello dell'avvocato che redige il contratto e dell'assicurazione a carico del cliente supera di molto il costo del Notaio italiano; ad esempio, a New York per l'acquisto di un appartamento da 500mila dollari con un mutuo di 400mila, i costi complessivi (fra public notary, avvocati e assicurazione), al di là delle imposte, oscillano fra i 14 mila e i 19 mila dollari. In Italia quando - come in tutta Europa - c'era la tariffa obbligatoria, il compenso del notaio era di circa 3 mila euro per la compravendita e 1.500 euro per il mutuo!

 

Inoltre, il costo della «legalità notarile ex ante» è comunque sempre notevolmente inferiore agli oneri che, a posteriori, si devono affrontare per ricostruire la certezza di un diritto leso.

 

In ogni caso, il servizio erogato da un'attività professionale complessa non va rimesso esclusivamente alle regole del mercato e della concorrenza, perché un atto notarile, come la difesa dell'avvocato, un'operazione chirurgica o il progetto di un ponte non sono un semplice prodotto di consumo, che meno costa e meglio è: l'abbassamento dei costi comporta normalmente un pericoloso e deleterio abbassamento della qualità della prestazione, in tutti i campi e in tutte le professioni.

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